Факторы, влияющие на стоимость квартир в городах Московской области

«Моя соседка продала точно такую же квартиру за n тысяч рублей, почему моя квартира стоит дешевле?» Знакомая ситуация, не правда ли? Попробуем разобраться.

            В отличие от загородной недвижимости, жилую недвижимость можно оценивать достаточно объективно. Имея на рынке недвижимости огромное количество типовых вариантов (квартир с типовой планировкой), важными становятся именно небольшие различия между этими вариантами. Начнем по порядку.

Этаж и этажность

            Этаж, на котором расположена квартира и этажность дома – существенный ценовой фактор. Мало кому нравится жить на первом этаже, потому что часто такие квартиры бывают сыроватыми, окна могут располагаться довольно низко, поэтому приходится занавешивать их шторами и устанавливать решетки. Всё это дополнительно снижает и так не очень хорошую инсоляцию (освещенность) комнат. Последний этаж пугает многих покупателей возможными проблемами с крышей дома, причем не зря. Хотя этот фактор не относится к многоэтажкам с квартирами улучшенной планировки, потому что в этих домах, как правило, существует технический этаж. Так же можно выделить ещё один специфический фактор, связанный с этажами. На некоторых этажах на канализационных стояках расположены сантехнические доступы, так называемые «ревизки».  Тот человек, который сталкивался в жизни с засорами канализации и последствиями её прочистки, может задуматься, а нужно ли ему это вообще.

            Кому-то хочется видеть из окна крыши соседних домов, а кто-то не может подниматься по лестнице выше второго этажа, поэтому этажность дома сугубо субъективный фактор, кому что нравится.

Материал стен и перекрытий

            Несомненно, огромную роль в определении цены квартиры имеет материал стен и перекрытий. Дом может быть из красного или белого (силикатного) кирпича, блоков, панелей, шлакоблоков, может иметь монолитную или стальную конструкцию, обложенную блоками, кирпичами, или специальными панелями. Перекрытия могут быть деревянными,  железобетонными или смешанными. Каждый материал имеет свои плюсы и минусы. Например, дом из красного кирпича чаще всего более теплый, чем дом из белого (силикатного). Слышимость в панельных домах выше, чем в блочных, зато стены и потолки в них ровнее. Монолитные конструкции позволяют уменьшить количество несущих стен и колонн, что открывает возможности для перепланировки жилого пространства.

            Что касается перекрытий, то бесспорным лидером является железобетон. Такие перекрытия и наиболее предпочтительны, и встречаются чаще всего. Деревянные или смешанные перекрытия встречаются в старом жилом фонде: в дореволюционных домах и в «сталинках», хотя и не во всех. Тип перекрытий является существенным фактором, на который свое внимание обращают банки, рассматривая возможность покупки квартиры в ипотеку.

Планировка и характеристики

            Мало того, что у каждой квартиры есть свои плюсы и минусы, так даже две, на первый взгляд одинаковые квартиры, могут различаться. И снова по порядку.

Планировка. Сюда относится наличие проходных комнат в квартире, что, несомненно, является минусом, изолированность санузла и ванной комнаты, наличие балкона или лоджии, площади помещений, наличие встроенных шкафов и кладовок, высота потолков особенности в проектах отдельных квартир, расположение квартиры в доме (угловая она или нет), а также сторона, на которую выходят окна (юг, восток, север или запад). Наконец состояние, в котором продается квартира.

            Вроде «хрущевка» она и в Африке «хрущевка», только в одной может быть возможность поставить шкаф в прихожей или стиральную машину в ванной, а в другой – нет. Например, из-за расположения дверей. Выбирая из таких предложений при прочих равных условиях, покупатель выберет первый вариант.

            Наличие горячей воды является плюсом, хотя некоторые люди считают, что имея в квартире газовую колонку, они не зависят от сезонных отключений, и для них это тоже плюс.

Состояние дома и квартиры

            Дома бывают старыми и новыми, с капитальными ремонтами или без. Естественно, что неприглядный снаружи дом с неухоженным подъездом мало привлекает потенциальных жильцов. А наличие в многоэтажном доме современного грузового лифта, является достоинством. В некоторых домах существуют бытовые помещения, например сушильные комнаты для белья.

            Квартиры с хорошим ремонтом продаются лучше, когда они выставлены по рыночной цене или немного выше неё. Покупатели обычно не хотят платить за чужой ремонт, но и покупать квартиру в отвратительном состоянии, в ремонт которой нужно вложить много средств, мало кто будет. Квартиры без ремонта продаются по цене, гораздо ниже рыночной.

Местоположение

            Одним из самых влиятельных факторов является географическое положение продаваемого объекта. Сюда относится и район города, и конкретная улица, и отдаление дома от центральных улиц, и транспортная досягаемость, окружение дома и наличие инфраструктуры, близость Москвы. Хотя всё зависит от конкретного человека, одному нравится жить в центре и иметь «все под рукой», другому нравится спокойствие и экология окраины города. Бесспорно, что близость заводов, шоссе, крупных больничных центров и прочих промышленных и общественных сооружений могут существенно сказываться на цене квартиры, причем отрицательно.

Это основные физические аспекты, влияющие на цену объекта, хотя существуют и другие. Например, срочность продажи, юридическая ситуация для каждого конкретного случая, ситуация со спросом и предложением на рынке недвижимости и просто удача, когда появляется покупатель именно на эту квартиру именно по этой цене, потому что в соседнем подъезде живет любимая бабушка. Стоит заметить, что приведенные факторы могут не соответствовать рынку недвижимости таких крупных городов, как Москва или Санкт-Петербург. При подготовке статьи использован опыт работы в московской области, в городе с населением около 150 тыс. человек. Если конкретно, рассматривалась недвижимость Электростали.

            Агентство недвижимости Авангард заинтересовано в продаже объекта, поэтому может давать рекомендации по стоимости того или иного объекта, но цену всегда диктует продавец – собственник недвижимости и от его решения зависит успех такого мероприятия, как продажа квартиры.

Статья подготовлена специалистами агентства недвижимости «Авангард», г. Электросталь.

homenew.su