Время ликвидности недвижимости

Банки в РФ при приеме залогового имущества все большие требования предъявляют к сведениям о периоде ликвидности Активов, предлагаемых в залог. Оценщики уделяют показателю ликвидности все большее внимание при оценке бизнеса, имущества и т.д.

Период ликвидности, факторы влияния на ликвидность.

Период ликвидности – время его продажи и получения денежной суммы в качестве эквивалента. Низкая ликвидность актива «недвижимость» объясняется следующими обстоятельствами: ограниченность информации, обязательное юридическое оформление сделок, высокая стоимость, неразвитость рынка.

Факторы влияния на ликвидность недвижимости:

Идентификация недвижимости зависит от сегмента рынка;

Активность рынка;

Величина отношения спрос / предложение;

Динамика рынка;

Уровень информационного сопровождения;

Значение стоимости предложения.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости выполняют с учетом рыночной стоимости, ставки дисконтирования (доходный подход), времени, в течение которого происходит реализация аналогичных объектов, времени, к которому привязана ставка доходности объекта, коэффициента учета затрат (обычно по данным риэлтерских агентств). Оценщик стремится сократить время на оформление отчета об оценке, поэтому объяснение времени ликвидности зачастую сводится к ссылке на данные купли – продажи риэлтерских агентств. Проблема заключается в том, что у риэлторов накоплен опыт работы и информация по жилой недвижимости, по нежилой недвижимости данные у специалистов расходятся. Не смотря на различие в информации, самым распространенным вариантом вычисления времени ликвидности являются данные риэлтерских агентств. Этот метод определения времени ликвидности точен для жилой недвижимости, но недостоверен для торговой, складской, офисной, специализированной недвижимости.

Следующим способом выявления времени ликвидности являются отчеты и мнения маркетологов. Недостатком данного источника информации для оценщика является то, что иногда особенности сегмента рынка и местоположение объекта не дают возможность на получение информации сразу, а требуют времени и средств на анализ рынка. Иногда оценщик вынужден прибегать к неспецифичной и трудоемкой для себя работе, а именно: самостоятельно изучать конкретный сегмент рынка недвижимости. Зная местоположение объекта, оценщик определяет максимально надежные источники информации о сделках с аналогичной недвижимостью. Анализ необходимо выполнять по нескольким аналогам за период времени не менее года. Оценщик отслеживает период времени между первым предложением конкретного объекта и последним предложением этого объекта. Таким образом, оценщик набирает статистические данные. Этот способ зависим от времени первого предложения. Время ликвидности в данном способе определяется как разница между временем последнего предложения и временем первого предложения.

Существует вариант косвенного определения времени ликвидности. Используют этот вариант при малоразвитом рынке совместно с данными риэлтерских агентств. В данном способе оценщик анализирует сегмент рынка в соответствии с местоположением объекта, определяет частоту появления предложений на рынке, сопоставляет цены с использованием данных риэлтерских агентств.

В связи с требованием банков о ликвидности недвижимости, работа по определению времени ликвидности становится все более важной при оценке недвижимости специалистами – оценщиками.